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Información para la compraventa de viviendas nuevas y de segunda mano

Información general para la compraventa de vivienda de obra nueva: listado de documentos y gastos a cargo del comprador/vendedor.

El comprador ha de hacerse cargo de los siguientes gastos:

  • El precio de la vivienda.
  • El IVA si se trata de una obra nueva 10%. Para viviendas de protección oficial es del 4%. Más información en la página web www.aeat.es
  • Impuesto sobre actos jurídicos documentados actualmente el 1,5%, en las viviendas protegidas es del 0,1%.
  • Los gastos derivados de la constitución de hipoteca (notario, registro de propiedad, gestoría).
  • Honorarios del notario, correspondientes al otorgamiento de la escritura pública y a las copias de la misma.
  • Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Los gastos de Gestoría, derivados de la tramitación de documentación ante Hacienda, de la liquidación de impuestos y de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura pública de compraventa.
  • Contratación de los servicios: luz, agua, gas, etc
  • En caso de constitución de hipoteca, tendrán que asumir los gastos de un seguro que como mínimo, asegure los riesgos que deriven de causas fortuitas de fuerza mayor y de daños a terceros. Así mismo, será necesario negociar con la entidad financiera los gastos de apertura del préstamo, cancelaciones parciales, etc

En caso de compra venta de segunda mano, además:

  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es vivienda de segunda mano. Tipo impositivo en Cataluña:
    • Sobre bienes inmuebles: 10 %
    • Vivienda habitual para familias numerosas, discapacitadas y/o jóvenes: 5%

Cómo tramitar

Presencialmente
¿Cómo se hace el trámite?

Deberá dirigirse a cualquier Oficina de la Vivienda de Barcelona, preferentemente con cita previa que podrá obtener a través del Teléfono de Atención 010 o del web de trámites del Ayuntamiento de Barcelona.

¿Quién lo puede pedir?

Cualquier persona.

Documentación

Cuando se adquiere una vivienda de nueva construcción o afectado por una gran rehabilitación deberá comprobar que la vivienda dispone de:

  • Certificado de final de obra.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Licencia de primera ocupación.
  • Garantía obligatoria: seguros, avales, etc. 
  • Conexión a la red de servicio general de los servicios previstos por red.
  • Complimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras.
  • Libro del edificio.
  • División del crédito hipotecario, si procede, entre todas las entidades registrales del inmueble.

No obstante, antes de entregar cualquier cantidad a cuenta se recomienda verificar los siguientes aspectos:

  • Existencia de la licencia de edificación que describa como vivienda el inmueble objeto de transmisión.
  • Existencia de un documento que acredite que el promotor tiene la titularidad del terreno sobre el que se edificará.
  • El proyecto técnico de la obra debe estar redactado.
  • El régimen jurídico de la edificación proyectada. 
  • Condiciones económico-financieras de la compra venta: cualificación de la vivienda, cargas, condiciones económico-financieras, coeficientes de participación, proyecto de estatutos de la comunidad o la consignación de estar pendiente.

El contrato de compra de un piso sobre plano deberá incluir los siguientes puntos:

  • La fecha prevista para la entrega, incluyendo una penalización a cargo del vendedor en caso de retraso.
  • Precio total de la vivienda, incluyendo los impuestos que lo graban.
  • Formas de pago. Deberá hacer referencia a la existencia o no de hipotecas, subrogación (si el comprador asume la hipoteca, que no está obligado a hacerlo) y la cancelación de las mismas.
  • Anexo al contrato deberán estar los siguientes documentos (art. 65 Llei 18/2007 del derecho a la vivienda):
    • El plano de situación de la vivienda
    • El plano de la vivienda, con especificación de la superficie útil construida, con las medidas acreditadas por técnicos competentes. Si hubiese anexos, las medidas deberán estar diferenciadas.
    • Memoria de calidades de la vivienda.
    • Croquis de las instalaciones de electricidad, gas y agua.

Si el vendedor incumple el contrato, el comprador podrá reclamar y hasta solicitar la resolución del contrato, previa devolución de las cantidades satisfechas. En el caso de que no se cumpla con el plazo de entrega de la vivienda, el comprador podrá reclamar las cantidades pactadas en concepto de penalización.

Antes de formalizar la compra venta de una vivienda de segunda mano con un contrato, es recomendable tener la siguiente documentación y el vendedor tiene la obligación de aportar:

  • La cédula de habitabilidad de la vivienda. L'art.132.a Ley 18/2007 del derecho de la vivienda, que prevea la posibilidad de exonerar, de forma expresa, esta obligación siempre que por medio de un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula después de la ejecución de las obras de rehabilitación.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • El certificado de aptitud en el caso que el edificio haya sido obligado a pasar la Inspección Técnica del Edificio ITE.
  • Una nota simple informativa del Registro de la Propiedad, actualizada.
  • Las garantías de la vivienda (si la vivienda tiene menos de 10 años, es obligatorio un seguro de 10 años por vicios y desperfectos de estructura).
  • La documentación relativa a la hipoteca constituida, en caso necesario solicitar los justificantes o certificados de que se está al corriente de la cuota de la hipoteca).
  • Escritura de compra venta del vendedor o, en su defecto, los datos registrales de la vivienda. Si el vendedor no facilita estos datos, con la dirección del inmueble puede dirigirse al Registro de la Propiedad.
  • Recibo de pago de la última anualidad del IBI, donde consta el valor catastral del inmueble, dato fundamental a efectos de hacer frente a los numerosos impuestos.
  • Certificado relativo al estado de deudas de los transmitentes con la comunidad, en el que ha de constar además, los gastos ordinarios aprobados pendientes de repartir.

Observaciones a efectos de contratos de arras:

  • En los contratos de arras (o contratos privados de compra venta) deberá fijarse la fecha prevista para la entrega de la vivienda, incluyendo una penalización a cargo del vendedor, en caso de retraso.
  • Es aconsejable que los contratos de arras especifiquen si se trata de arras confirmatorias, penitenciarias o penales. En caso de no determinarse, se considerarán arras confirmatorias.
  • Deberá especificar que el inmueble se transmite libre de cargas, arrendatarios, etc.
  • El contrato de arras deberá determinar el precio total de la transmisión, incluyendo los impuestos que lo graban.
  • Deberá incluir una clausula que condicione la compra venta al otorgamiento de la hipoteca, de manera que si si se concediera, se devolverá el importe abonada por esta operación.
¿Dónde se puede hacer?
Precio

    Trámite gratuito

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